I praksis kan det oppstå situasjoner der en eiendom eies av flere personer og en av eierne ønsker å selge sin andel, mens en annen motsetter seg dette. Kan en eier i en slik situasjon selge sin andel på egen hånd, og hvilke rettigheter har de øvrige eierne?
Etter latvisk rett har en sameier som hovedregel rett til å selge sin andel i en eiendom uten samtykke fra de øvrige sameierne. Det er imidlertid viktig å forstå at en sameier ikke eier et bestemt rom eller en fysisk utskilt del av en tomt, men en ideell andel i hele eiendommen. Ved å erverve en slik andel blir kjøperen sameier og får ikke bare rett til å bruke eiendommen, men også plikt til å bidra til vedlikeholdet av den. Dersom en bygning for eksempel trenger takreparasjon, skal kostnadene som hovedregel bæres av alle sameierne i forhold til deres respektive andeler. Ved salg av en ideell andel må det dessuten tas hensyn til de øvrige sameiernes forkjøpsrett.
Et viktig spørsmål er forkjøpsretten. Artikkel 1073 i Latvias sivillov fastsetter at når en sameier selger sin ideelle andel til en person som ikke allerede er sameier, har de øvrige sameierne lovbestemt forkjøpsrett. Dette innebærer at de øvrige sameierne, etter den fremgangsmåten loven foreskriver, har fortrinnsrett til å kjøpe andelen på de vilkårene som følger av den aktuelle kjøpsavtalen. Dersom forkjøpsretten ikke respekteres, kan det medføre ytterligere juridisk risiko og tvister om transaksjonen. For eksempel kan en annen sameier ha rett til å utøve en lovbestemt innløsningsrett, som, dersom de rettslige vilkårene er oppfylt, gir vedkommende adgang til å erverve andelen som er solgt til en tredjeperson, i stedet for den opprinnelige kjøperen.
Dersom sameierne over lengre tid ikke klarer å bli enige om bruk, forvaltning eller salg av eiendommen, kan oppløsning av sameiet vurderes. Sameiet kan for eksempel oppløses ved at eiendommen deles fysisk i separate deler, ved at eiendomsretten til hele eiendommen overføres til én sameier mot at den andre sameieren får kompensasjon for verdien av sin andel, eller ved en annen løsning som er fastsatt i lov.
Ikke enhver eiendom i Latvia kan imidlertid deles fysisk. Deling av for eksempel et næringsbygg eller en mindre tomt kan være begrenset av eiendommens tekniske egenskaper, gjeldende arealplaner eller byggetekniske krav. Før man søker å oppløse sameiet, er det derfor viktig å vurdere ikke bare de rettslige mulighetene, men også den foreslåtte løsningens praktiske og økonomiske hensiktsmessighet.
Hva kan gjøres dersom en annen sameier ikke samtykker? Det første steget er å vurdere om det kan oppnås enighet om innløsning av en sameiers andel, salg av hele eiendommen eller oppløsning av sameiet. Dersom enighet ikke kan oppnås, kan det bli nødvendig å reise søksmål for domstolen om deling av sameiet, med de vilkår og begrensninger som følger av Latvias sivillov.
Før man selger en ideell andel i en eiendom eller søker å oppløse et sameie i Latvia, er det viktig å gjennomgå opplysningene i grunnboken, vurdere gjeldende forkjøpsrett og vurdere de mulige måtene å dele eiendommen på. Juridisk bistand på et tidlig tidspunkt kan bidra til å unngå langvarige tvister og økonomisk ugunstige beslutninger.
Vårt advokatfirma yter juridisk bistand til privatpersoner og virksomheter i hele Latvia i saker som gjelder sameie, blant annet ved salg av ideelle andeler, vurdering av forkjøpsrett, utarbeidelse av avtaler og løsning av tvister om oppløsning av sameie.
Denne artikkelen utgjør ikke juridisk rådgivning i noen konkret sak. Hensiktsmessige juridiske løsninger kan variere avhengig av de faktiske omstendighetene i hver enkelt sak.
Artikkelen er skrevet av: juridisk assistent Agate Sloboda