Praksē var rasties situācija, kad nekustamais īpašums pieder vairākām personām un viens no īpašniekiem vēlas pārdot savu daļu, bet otrs tam nepiekrīt. Vai šādā situācijā īpašnieks drīkst pārdot savu daļu patstāvīgi, un kādas tiesības ir pārējiem īpašniekiem?
Latvijā kopīpašniekam parasti ir tiesības pārdot savu īpašuma daļu arī bez pārējo kopīpašnieku piekrišanas. Tomēr jāņem vērā, ka kopīpašniekam pieder nevis konkrēta telpa vai nodalīta zemesgabala daļa, bet gan domājamā daļa no visa nekustamā īpašuma. Iegādājoties šādu daļu, pircējs kļūst par kopīpašnieku un iegūst ne tikai tiesības izmantot īpašumu, bet arī pienākumu piedalīties tā uzturēšanā. Piemēram, ja ēkai nepieciešams jumta remonts, ar to saistītie izdevumi parasti jāsedz visiem kopīpašniekiem atbilstoši viņu domājamām daļām. Turklāt, pārdodot savu daļu, jāņem vērā arī pārējo kopīpašnieku pirmpirkuma tiesības.
Būtisks jautājums ir pirmpirkuma tiesības. Civillikuma 1073. pants paredz, ka, pārdodot kopīpašuma domājamo daļu personai, kura nav kopīpašnieks, pārējiem kopīpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības. Tas nozīmē, ka otram kopīpašniekam likumā noteiktajā kārtībā ir priekšroka iegādāties pārdodamo daļu ar attiecīgā pirkuma līguma nosacījumiem. Pirmpirkuma tiesību neievērošana var radīt papildu juridiskus riskus un strīdus par darījumu. Piemēram, otrs kopīpašnieks var izmantot īpašu tiesību – izpirkuma tiesību –, kas var ļauj viņam iestāties pircēja vietā un iegūt pārdoto īpašuma daļu.
Savukārt, ja kopīpašnieki ilgstoši nespēj vienoties par īpašuma izmantošanu, pārvaldīšanu vai pārdošanu, iespējams izvērtēt kopīpašuma izbeigšanu. Piemēram, kopīpašumu var izbeigt, sadalot īpašumu atsevišķās daļās, vienam kopīpašniekam iegūstot visu īpašumu un atlīdzinot otram viņa daļas vērtību vai izmantojot citu likumā paredzētu risinājumu.
Tomēr ne katru nekustamo īpašumu Latvijā iespējams fiziski sadalīt. Piemēram, komercēkas vai neliela zemesgabala sadalīšanu var ierobežot īpašuma tehniskās īpašības, teritorijas plānojums vai būvniecības prasības. Tāpēc pirms kopīpašuma izbeigšanas svarīgi izvērtēt ne tikai juridiskās iespējas, bet arī risinājuma praktisko un ekonomisko lietderību.
Ko darīt, ja otrs kopīpašnieks nepiekrīt? Vispirms ieteicams izvērtēt iespēju panākt savstarpēju vienošanos par daļas izpirkšanu, visa īpašuma pārdošanu vai kopīpašuma izbeigšanu. Ja vienošanos panākt neizdodas, jāvēršas tiesā ar prasību par kopīpašuma dalīšanu, ievērojot Civillikumā paredzētos nosacījumus un ierobežojumus.
Pirms kopīpašuma daļas pārdošanas vai kopīpašuma izbeigšanas Latvijā būtiski pārbaudīt zemesgrāmatas datus, izvērtēt pirmpirkuma tiesības un iespējamos īpašuma sadales veidus. Savlaicīga juridiskā palīdzība var palīdzēt izvairīties no ilgstošiem strīdiem un finansiāli neizdevīgiem lēmumiem.
Mūsu birojs sniedz juridisko palīdzību privātpersonām un uzņēmumiem visā Latvijā kopīpašuma jautājumos, tostarp kopīpašuma daļu pārdošanā, pirmpirkuma tiesību izvērtēšanā, vienošanos sagatavošanā un kopīpašuma izbeigšanas strīdu risināšanā.
Šis nav juridisks padoms konkrētai situācijai. Dažādām situācijām piemērotie juridiskie risinājumi var atšķirties atkarībā no lietas faktiskajiem apstākļiem.
Rakstu sastādīja jurista palīdze Agate Sloboda