I praktiken kan det uppstå situationer där en fastighet ägs av flera personer och en av ägarna vill sälja sin andel, medan en annan motsätter sig det. Får en ägare i en sådan situation sälja sin andel på egen hand, och vilka rättigheter har de övriga ägarna?
Enligt lettisk rätt har en samägare i regel rätt att sälja sin andel i en fastighet utan de övriga samägarnas samtycke. Det är dock viktigt att förstå att en samägare inte äger ett visst rum eller en fysiskt avskild del av en tomt, utan en ideell andel i hela fastigheten. Genom att förvärva en sådan andel blir köparen samägare och får inte bara rätt att använda fastigheten utan också en skyldighet att bidra till dess underhåll. Om en byggnad till exempel behöver takreparationer ska kostnaderna i regel bäras av samtliga samägare i förhållande till deras respektive andelar. När en ideell andel säljs måste dessutom de övriga samägarnas förköpsrätt beaktas.
En viktig fråga är förköpsrätten. Enligt artikel 1073 i Lettlands civillag har de övriga samägarna en lagstadgad förköpsrätt när en samägare säljer sin ideella andel till en person som inte redan är samägare. Det innebär att de övriga samägarna, i den ordning som lagen föreskriver, har företräde att köpa andelen på de villkor som gäller enligt det aktuella köpeavtalet. Om förköpsrätten inte iakttas kan det medföra ytterligare juridiska risker och tvister kring transaktionen. Till exempel kan en annan samägare ha rätt att utöva en lagstadgad inlösenrätt, som, om de rättsliga förutsättningarna är uppfyllda, ger denne möjlighet att i den ursprungliga köparens ställe förvärva den andel som sålts till en tredje part.
Om samägarna under en längre tid inte kan enas om fastighetens användning, förvaltning eller försäljning kan ett upphävande av samägandet övervägas. Samägandet kan till exempel upphöra genom att fastigheten delas fysiskt i separata delar, genom att äganderätten till hela fastigheten överförs till en samägare mot att den andra samägaren ersätts för värdet av sin andel, eller genom en annan lösning som föreskrivs i lag.
Alla fastigheter i Lettland kan dock inte delas fysiskt. Delningen av exempelvis en kommersiell byggnad eller en mindre tomt kan begränsas av fastighetens tekniska egenskaper, tillämpliga planbestämmelser eller byggkrav. Innan man söker upphäva samägandet är det därför viktigt att bedöma inte bara de rättsliga möjligheterna utan också den föreslagna lösningens praktiska och ekonomiska ändamålsenlighet.
Vad kan man göra om en annan samägare inte samtycker? Det första steget är att överväga om en överenskommelse kan nås om att lösa ut en samägares andel, sälja hela fastigheten eller upphäva samägandet. Om ingen överenskommelse kan nås kan det bli nödvändigt att väcka talan vid domstol om delning av den samägda fastigheten, med beaktande av de villkor och begränsningar som anges i Lettlands civillag.
Innan man säljer en ideell andel i en fastighet eller söker upphäva ett samägande i Lettland är det viktigt att granska uppgifterna i fastighetsregistret, bedöma tillämplig förköpsrätt och överväga möjliga sätt att dela fastigheten. Att anlita juridisk rådgivning i ett tidigt skede kan bidra till att undvika utdragna tvister och ekonomiskt ofördelaktiga beslut.
Vår advokatbyrå erbjuder juridiskt bistånd till privatpersoner och företag i hela Lettland i frågor som rör samägande, bland annat vid försäljning av ideella andelar, bedömning av förköpsrätt, upprättande av avtal och lösning av tvister om upphävande av samägande.
Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning i något specifikt fall. Lämpliga juridiska lösningar kan variera beroende på omständigheterna i varje enskilt fall.
Artikeln är skriven av: juristassistent Agate Sloboda