Käytännössä voi syntyä tilanteita, joissa kiinteistö on usean henkilön omistuksessa ja yksi omistajista haluaa myydä osuutensa, mutta toinen vastustaa sitä. Voiko omistaja tällaisessa tilanteessa myydä osuutensa itsenäisesti, ja mitä oikeuksia muilla omistajilla on?
Latvian lainsäädännön mukaan yhteisomistajalla on yleensä oikeus myydä osuutensa kiinteistöstä ilman muiden yhteisomistajien suostumusta. On kuitenkin tärkeää ymmärtää, että yhteisomistaja ei omista tiettyä huonetta tai fyysisesti erotettua osaa tontista, vaan murto-osan koko kiinteistöstä. Hankkimalla tällaisen osuuden ostajasta tulee yhteisomistaja, ja hän saa paitsi oikeuden käyttää kiinteistöä myös velvollisuuden osallistua sen ylläpitoon. Jos rakennus esimerkiksi tarvitsee kattokorjauksen, siihen liittyvät kustannukset jaetaan yleensä kaikkien yhteisomistajien kesken heidän osuuksiensa suhteessa. Osuutta myytäessä on lisäksi otettava huomioon muiden yhteisomistajien etuosto-oikeus.
Tärkeä kysymys on etuosto-oikeus. Latvian siviililain 1073 §:n mukaan, kun yhteisomistaja myy murto-osuutensa henkilölle, joka ei jo ole yhteisomistaja, muilla yhteisomistajilla on lakiin perustuva etuosto-oikeus. Tämä tarkoittaa, että muilla yhteisomistajilla on laissa säädetyssä järjestyksessä etuoikeus ostaa osuus kyseisen kauppasopimuksen ehdoin. Etuosto-oikeuden laiminlyönti voi aiheuttaa lisää oikeudellisia riskejä ja kauppaa koskevia riitoja. Esimerkiksi toisella yhteisomistajalla voi olla oikeus käyttää lakiin perustuvaa lunastusoikeutta, jonka nojalla hän voi oikeudellisten edellytysten täyttyessä hankkia kolmannelle osapuolelle myydyn osuuden alkuperäisen ostajan sijaan.
Jos yhteisomistajat eivät pitkään aikaan pääse yksimielisyyteen kiinteistön käytöstä, hallinnoinnista tai myynnistä, yhteisomistuksen purkamista voidaan harkita. Yhteisomistus voidaan purkaa esimerkiksi jakamalla kiinteistö fyysisesti erillisiin osiin, siirtämällä koko kiinteistön omistusoikeus yhdelle yhteisomistajalle siten, että toiselle yhteisomistajalle korvataan hänen osuutensa arvo, tai käyttämällä muuta laissa säädettyä ratkaisua.
Kaikkia kiinteistöjä Latviassa ei kuitenkaan voida jakaa fyysisesti. Esimerkiksi liikerakennuksen tai pienen tontin jakamista voivat rajoittaa kiinteistön tekniset ominaisuudet, voimassa oleva kaavoitus tai rakentamista koskevat vaatimukset. Ennen yhteisomistuksen purkamista on siksi tärkeää arvioida oikeudellisten vaihtoehtojen lisäksi myös ehdotetun ratkaisun käytännöllinen ja taloudellinen tarkoituksenmukaisuus.
Mitä voi tehdä, jos toinen yhteisomistaja ei suostu? Ensimmäinen vaihe on arvioida, voidaanko päästä sopimukseen yhteisomistajan osuuden lunastamisesta, koko kiinteistön myynnistä tai yhteisomistuksen purkamisesta. Jos sopimukseen ei päästä, voi olla tarpeen nostaa tuomioistuimessa kanne yhteisomistuksessa olevan kiinteistön jakamisesta Latvian siviililaissa säädettyjen edellytysten ja rajoitusten mukaisesti.
Ennen kiinteistön murto-osuuden myyntiä tai yhteisomistuksen purkamista Latviassa on tärkeää tarkistaa lainhuutorekisterin tiedot, arvioida sovellettava etuosto-oikeus ja harkita mahdollisia tapoja jakaa kiinteistö. Oikeudellisen avun hankkiminen ajoissa voi auttaa välttämään pitkittyneitä riitoja ja taloudellisesti epäedullisia päätöksiä.
Asianajotoimistomme tarjoaa oikeudellista apua yksityishenkilöille ja yrityksille kaikkialla Latviassa yhteisomistukseen liittyvissä asioissa, kuten murto-osuuksien myynnissä, etuosto-oikeuksien arvioinnissa, sopimusten laatimisessa sekä yhteisomistuksen purkamista koskevien riitojen ratkaisemisessa.
Tämä artikkeli ei ole oikeudellista neuvontaa yksittäisessä tapauksessa. Sopivat oikeudelliset ratkaisut voivat vaihdella kunkin tapauksen tosiasiallisten olosuhteiden mukaan.
Artikkelin kirjoittaja: lakimiesassistentti Agate Sloboda