I praksis kan der opstå situationer, hvor en ejendom ejes af flere personer, og en af ejerne ønsker at sælge sin andel, mens en anden modsætter sig det. Kan en ejer i en sådan situation sælge sin andel på egen hånd, og hvilke rettigheder har de øvrige ejere?
Efter lettisk ret har en medejer som udgangspunkt ret til at sælge sin andel af en ejendom uden samtykke fra de øvrige medejere. Det er dog vigtigt at forstå, at en medejer ikke ejer et bestemt rum eller en fysisk udskilt del af en grund, men en ideel andel af hele ejendommen. Ved at erhverve en sådan andel bliver køberen medejer og får ikke kun ret til at bruge ejendommen, men også pligt til at bidrage til dens vedligeholdelse. Hvis en bygning f.eks. skal have repareret taget, skal udgifterne som udgangspunkt afholdes af alle medejere i forhold til deres respektive andele. Ved salg af en ideel andel skal der desuden tages hensyn til de øvrige medejeres forkøbsret.
Et væsentligt spørgsmål er forkøbsretten. Artikel 1073 i Letlands civillov fastsætter, at når en medejer sælger sin ideelle andel til en person, der ikke allerede er medejer, har de øvrige medejere en lovbestemt forkøbsret. Det betyder, at de øvrige medejere efter den fremgangsmåde, loven foreskriver, har fortrinsret til at købe andelen på de vilkår, der følger af den pågældende købsaftale. Hvis forkøbsretten ikke respekteres, kan det medføre yderligere juridiske risici og tvister om handlen. En anden medejer kan f.eks. have ret til at udøve en lovbestemt indløsningsret, som, hvis de retlige betingelser er opfyldt, giver vedkommende mulighed for at erhverve den andel, der er solgt til tredjemand, i stedet for den oprindelige køber.
Hvis medejerne over en længere periode ikke kan blive enige om brugen, forvaltningen eller salget af ejendommen, kan ophævelse af samejet overvejes. Samejet kan f.eks. ophæves ved, at ejendommen opdeles fysisk i separate dele, ved at ejendomsretten til hele ejendommen overdrages til én medejer mod, at den anden medejer kompenseres for værdien af sin andel, eller ved en anden løsning, der er fastsat ved lov.
Ikke enhver ejendom i Letland kan dog opdeles fysisk. Opdelingen af f.eks. en erhvervsejendom eller en mindre grund kan være begrænset af ejendommens tekniske egenskaber, gældende planbestemmelser eller byggekrav. Før man søger at ophæve samejet, er det derfor vigtigt at vurdere ikke kun de juridiske muligheder, men også den foreslåede løsnings praktiske og økonomiske hensigtsmæssighed.
Hvad kan man gøre, hvis en anden medejer ikke giver sit samtykke? Det første skridt er at overveje, om der kan opnås enighed om at indløse en medejers andel, sælge hele ejendommen eller ophæve samejet. Hvis der ikke kan opnås enighed, kan det blive nødvendigt at anlægge sag ved retten om deling af den samejede ejendom med de betingelser og begrænsninger, der følger af Letlands civillov.
Før man sælger en ideel andel af en ejendom eller søger at ophæve et sameje i Letland, er det vigtigt at gennemgå oplysningerne i tingbogen, vurdere den gældende forkøbsret og overveje de mulige måder at opdele ejendommen på. Juridisk rådgivning på et tidligt tidspunkt kan hjælpe med at undgå langvarige tvister og økonomisk ufordelagtige beslutninger.
Vores advokatfirma yder juridisk bistand til privatpersoner og virksomheder i hele Letland i sager om sameje, herunder ved salg af ideelle andele, vurdering af forkøbsret, udarbejdelse af aftaler og løsning af tvister om ophævelse af sameje.
Denne artikel udgør ikke juridisk rådgivning i en konkret sag. Hensigtsmæssige juridiske løsninger kan variere afhængigt af de faktiske omstændigheder i den enkelte sag.
Artiklen er skrevet af: juridisk assistent Agate Sloboda