Hvis eiendommen din bare kan nås via naboens eiendom, hvis naboen har sperret den vanlige adkomstveien, eller hvis noen krever å få etablert en vei over din eiendom, er spørsmålet alltid det samme – hvilke rettigheter har du, og hvordan kan du beskytte dem?
Tvister om veiservitutter løser seg ikke av seg selv. De påvirker direkte bruken av eiendommen, dens verdi og mulighetene for å selge, pantsette eller bebygge den.
I vår advokatpraksis har vi nylig arbeidet med flere saker og rettsavgjørelser som kan være nyttige i praksis. I denne artikkelen forklarer vi først og fremst hvordan en veiservitutt etableres, hva partene kan og ikke kan gjøre, hva Senatet i Latvias høyesterett har uttalt om veiservitutter, og når det er på tide å kontakte advokat.
Hva er en veiservitutt?
En servitutt er en rettighet over en annens eiendom som begrenser eierens rett til å bruke eiendommen til fordel for en bestemt person eller en bestemt fast eiendom (den latviske sivilloven § 1130).
En veiservitutt gir rett til å bruke grunn som tilhører en annen person for å få tilgang til egen eiendom.
Eiendommen som servitutten er etablert til fordel for, kalles den herskende eiendommen. Eiendommen som veien går over, kalles den tjenende eiendommen.
Servitutten gjør ikke brukeren til eier av grunnen – den begrenser bare rettighetene til eieren av den tjenende eiendommen.
En veiservitutt kan omfatte rett til gangvei, vei for husdyr eller kjørevei (sivilloven § 1156). Dersom veiens bredde ikke er fastsatt ved etableringen av servitutten, skal en gangvei være én meter bred, mens en vei for husdyr eller kjørevei skal være minst 4,5 meter bred (§ 1158).
Enkelt sagt er en servitutt en vei som gir adgang til egen eiendom. Dersom adkomsten skjer til fots, skal veien være én meter bred. Dersom den brukes med bil, skal den være minst 4,5 meter bred.
Hvilken situasjon befinner du deg i?
I praksis kontakter klienter oss vanligvis i fire typiske situasjoner. Fremgangsmåten er forskjellig i hver av dem.
Eiendommen din har ingen adkomst
Tomten ligger bak en annen eiendom, og offentlig vei kan bare nås via naboens grunn.
Hvis naboen ikke ønsker å inngå en avtale, kan en servitutt etableres gjennom domstolen. I retten må man bevise både at adkomsten er nødvendig, og hvor veien skal ligge og i hvilket omfang den skal etableres.
I praksis forekommer det ofte at en vei har eksistert og vært brukt uten tvister i mer enn 20 år, men at det senere viser seg at retten til veien ikke er blitt korrekt registrert i grunnboken.
En slik uavklart rettslig situasjon kan ofte føre til andre konflikter når det oppdages at veien ikke er juridisk regulert.
Naboen krever vei over eiendommen din
Du har ingen plikt til å godta enhver plassering eller bredde på veien som naboen foreslår.
I retten kan det argumenteres for at servitutten ikke er nødvendig, eller at den bør etableres et annet sted som belaster eiendommen din mindre, eventuelt med begrensninger i bruken.
En servitutt kan heller ikke etableres bare fordi det vil være mer praktisk for noen å få tilgang til eiendommen sin på denne måten. Høyesterett har uttrykkelig uttalt at en servitutt ikke skal etableres kun av bekvemmelighetshensyn.
Partene kan naturligvis frivillig avtale en slik løsning, men retten må vurdere om veien faktisk er nødvendig, samt hvordan og hvor den skal etableres.
I praksis er det viktig å forberede seg på ulike mulige scenarioer allerede før en slik tvist eventuelt kommer for retten.
Servitutten er etablert, men naboen hindrer bruken
Eieren av den tjenende eiendommen kan ikke ensidig nekte eller hindre bruken av en lovlig etablert servitutt.
Låste porter, hensatt maskineri eller en gravd grøft kan gi grunnlag for å reagere – først gjennom et formelt krav og, hvis dette ikke hjelper, ved å gå til retten.
Midlertidig rettsbeskyttelse kan være særlig effektivt. Før en endelig avgjørelse kan retten fastsette konkrete midlertidige regler for hvordan, hvor og på hvilken måte adkomst til eiendommen skal sikres.
Vårt kontor har nylig hatt to slike saker hvor retten forbød blokkering av en adkomstordning som hadde eksistert over lang tid, selv om den juridiske registreringen ennå ikke var fullt ut ordnet.
Servitutten belaster eiendommen din eller er ikke lenger nødvendig
Hvis brukeren av servitutten bruker veien utover det som opprinnelig ble fastsatt, eller dersom forholdene har endret seg slik at servitutten ikke lenger gir noen fordel for den herskende eiendommen, kan det vurderes å begrense, endre eller oppheve servitutten.
Vi har blant annet hatt en sak hvor to tomter ble slått sammen slik at den nye eiendommen fikk direkte tilgang til offentlig vei. Advokatkontoret gikk deretter til retten og fikk opphevet den historiske servitutten fordi grunnlaget for den ikke lenger eksisterte.
I en annen sak bygget kommunen en ny kommunal vei som ga naboens eiendom tilgang fra et annet område. Når behovet for en servitutt faller bort, kan retten derfor beslutte å oppheve den.
I alle disse situasjonene er første steg det samme: å gjennomgå grunnboksregistreringen og dokumentene som servitutten bygger på.
ZAB EmRo foretar slike vurderinger og utarbeider en konkret handlingsplan.
Hvordan etableres en veiservitutt?
En servitutt kan etableres ved lov, dom, avtale eller testament (sivilloven § 1231).
I praksis etableres veiservitutter oftest ved avtale mellom eierne eller, dersom enighet ikke oppnås, gjennom domstolen.
Viktig: At en vei faktisk har vært brukt i mange år, betyr ikke i seg selv at en servitutt er etablert.
Servitutten som en tinglig rettighet er etablert og bindende for begge parter først etter at den er registrert i grunnboken.
I hvert enkelt tilfelle må flere rettslige interesser avveies, herunder behovet for adkomst og interessene til eieren av den berørte eiendommen.
Avtale
Dersom naboene blir enige, etableres servitutten ved avtale og registreres i grunnboken.
Loven fastsetter ikke én bestemt form eller obligatoriske vilkår for avtalen, men vi anbefaler at partene avtaler følgende hovedpunkter:
- veiens plassering og bredde, med vedlagt landmålerplan;
- hvordan veien kan brukes og eventuelle begrensninger;
- hvordan vedlikehold og reparasjoner skal utføres og kostnadene fordeles dersom flere bruker servitutten.
Dom
Hvis partene ikke blir enige, avgjør domstolen om servitutten skal etableres.
Retten vurderer de konkrete eiendommene, alternative adkomstmuligheter og begge parters interesser.
Servitutten skal utøves lojalt og på en måte som så langt som mulig skåner den tjenende eiendommen (sivilloven § 1139). Ved tvil skal servitutten anses å gjelde i minst mulig omfang (§ 1132).
Hva har Senatet uttalt om veiservitutter?
Retten kan fastsette begrensninger i bruken
I sak SKC-341/2025 uttalte Senatet at retten, når den etablerer en tvungen veiservitutt, etter en samlet vurdering av omstendighetene samtidig kan fastsette begrensninger i den faktiske bruken når det gjelder tidspunkt, sted eller bruksmåte, jf. sivilloven § 1137.
Et eksempel var en plikt for brukeren av servitutten til å lukke porten på servituttveien slik at husdyr ikke kunne forlate et inngjerdet område.
Praktisk betydning: Eieren av den tjenende eiendommen kan allerede under rettssaken kreve konkrete vilkår for bruken i stedet for å akseptere ubegrenset bruk av veien.
Slike begrensninger må være objektive og juridisk begrunnede.
Eieren av den tjenende eiendommen trenger ikke å fremme motkrav
I sak SKC-215/2025, dom av 16. desember 2025, uttalte Senatet at retten til å kreve etablering av en servitutt tilhører eieren av den herskende eiendommen.
Eieren av den tjenende eiendommen ivaretar sin interesse i en minst mulig belastende trasé ved å fremme innsigelser mot saksøkerens løsning og foreslå et alternativ, ikke ved å fremme motkrav.
Dersom retten etablerer veien på et annet sted enn det saksøkeren ba om, og i stedet følger alternativet foreslått av saksøkte, anses kravet som delvis tatt til følge.
Dette påvirker direkte fordelingen av saksomkostninger.
Hvor skal servituttveien ligge?
Ofte gjelder tvisten ikke om en servitutt er nødvendig, men nøyaktig hvor veien skal ligge.
Én trasé kan for eksempel være kortere, men belaste naboens eiendom mer, mens en annen kan være lengre, men mindre belastende.
Retten vurderer blant annet:
- faktisk adkomst og eksisterende veier;
- terreng, dreneringsforhold og bygningenes plassering;
- bruksformålet for begge eiendommene;
- kostnader til bygging og vedlikehold;
- sikkerhet og påvirkningen på den tjenende eiendommen.
Utfallet av saken avhenger ofte av hvor godt disse forholdene dokumenteres gjennom planer, landmålingsdata, fotografier og eventuelt sakkyndige vurderinger.
I en av våre saker valgte retten en trasé som faktisk var lengre og tok større areal, fordi retten la vekt på at veien ikke skulle gå gjennom gårdsplassen ved boligen.
I en annen sak fastsatte retten at veien skulle være 5,5 meter bred, etter at saksøkeren begrunnet dette med sikkerhetshensyn.
Hva bør du gjøre dersom naboen sperrer servituttveien?
Ikke ta saken i egne hender. Å bryte opp porter eller fjerne hindringer kan skape en ny tvist.
Undersøk først:
- om servitutten er registrert i grunnboken;
- hva servituttens nøyaktige innhold, plassering og bredde er;
- hvilke begrensninger som følger av etableringsdokumentet;
- om naboens begrensninger har et rettslig grunnlag, eller om veien bare fysisk er blokkert.
Ta vare på bevis: daterte fotografier og videoer, korrespondanse og kontaktopplysninger til vitner.
Neste steg er vanligvis en juridisk vurdering av om det finnes grunnlag for å kreve midlertidig rettsbeskyttelse eller andre tiltak for å stanse inngrepet.
Hvordan kan ZAB EmRo hjelpe?
ZAB EmRo har siden 2012 spesialisert seg på prosedyre og fast eiendom, blant annet tvister om servitutter.
Vi representerer klienter i alle rettsinstanser, inkludert Senatet i Latvias høyesterett.
Vi:
- vurderer grunnboksregistreringer, dokumentene som etablerer servitutten, og utsiktene i saken;
- utarbeider servituttavtaler og sørger for registrering i grunnboken;
- forhandler med naboer og utarbeider formelle krav;
- utarbeider søksmål om etablering, endring eller opphevelse av servitutter;
- forsvarer eiere av tjenende eiendommer når det reises krav mot dem;
- representerer klienter i anke- og kassasjonssaker.
Vanlige spørsmål om veiservitutter
Betyr en servitutt at en annen person blir eier av grunnen?
Nei. En servitutt gir ikke eiendomsrett til den tjenende eiendommen. Den innebærer bare en begrensning av eierens bruk av eiendommen.
Følger veiservitutten med til en ny eier?
Ja, dersom det er en realservitutt. En realservitutt er knyttet til den herskende eiendommen og ikke til en bestemt eier. Den består derfor også etter at eiendommen selges.
Før kjøp av eiendom anbefales det å kontrollere at adkomsten er juridisk sikret.
Må veiservitutten registreres i grunnboken?
Ja. Servitutten som tinglig rettighet er etablert og bindende for begge parter etter registrering i grunnboken (sivilloven § 1235).
En muntlig avtale eller langvarig faktisk bruk gir ikke samme rettslige beskyttelse.
Kan hvem som helst bruke servituttveien?
Nei. En realservitutt kan brukes for behovene til den herskende eiendommen, mens en personlig servitutt gjelder til fordel for personen den er etablert for.
Tredjepersoner får ingen selvstendig rett gjennom servitutten. Servituttveien kan imidlertid brukes av personer som trenger adgang til den aktuelle eiendommen.
Kan naboen kreve betaling for bruk av veien?
Gjeldende rettspraksis fastsetter ikke betaling for selve servitutten, men partene kan avtale betaling i en kontrakt.
Hvor lang tid tar en rettssak om veiservitutt?
Varigheten avhenger av sakens kompleksitet, mengden bevis og om saken ankes.
Det er derfor viktig å formulere kravet og sikre riktig bevismateriale fra starten av, slik at saken ikke må behandles på nytt.
Avslutning
En veiservitutt er ikke bare en tillatelse til å kjøre over naboens grunn.
Det er et juridisk instrument som på lang sikt regulerer hvordan to eiendommer kan brukes. Feil i avtalen eller under rettssaken er dyrere å rette opp enn å forebygge.
Hvis du har en tvist med naboen om adkomst til eiendommen, har fått tilbud om å signere en servituttavtale, eller det er reist søksmål mot deg om etablering av servitutt, kan du kontakte ZAB EmRo.
Vi vurderer situasjonen og foreslår en konkret, juridisk begrunnet løsning.