Om din mark endast kan nås via grannens fastighet, om grannen har blockerat den väg som vanligtvis används eller om någon kräver att få anlägga en väg över din fastighet, är frågan alltid densamma: vilka rättigheter har du och hur kan du skydda dem?
Tvister om vägservitut löser sig inte av sig själva. De påverkar direkt användningen av fastigheten, dess värde och möjligheten att sälja, belåna eller bebygga den.
I vår advokatverksamhet har vi nyligen hanterat flera mål och domstolsavgöranden som kan vara användbara i praktiken. I den här artikeln förklarar vi framför allt hur ett vägservitut bildas, vad parterna får och inte får göra, vad Senaten vid Lettlands högsta domstol har uttalat om vägservitut och när det är dags att kontakta en advokat.
Vad är ett vägservitut?
Ett servitut är en rättighet i någon annans egendom som begränsar ägarens rätt att använda egendomen till förmån för en viss person eller en viss fastighet (1130 § i Lettlands civillag).
Ett vägservitut ger rätt att använda mark som tillhör någon annan för att få tillgång till den egna fastigheten.
Den fastighet till vars förmån servitutet har bildats kallas den härskande fastigheten. Fastigheten som vägen går över kallas den tjänande fastigheten.
Servitutet gör inte användaren till ägare av marken. Det begränsar endast rättigheterna för ägaren till den tjänande fastigheten.
Ett vägservitut kan omfatta rätt till gångväg, kreatursväg eller körväg (1156 § i civillagen).
Om vägens bredd inte har bestämts när servitutet bildades ska en gångväg vara en meter bred, medan en kreatursväg eller körväg ska vara minst 4,5 meter bred (1158 §).
Enkelt uttryckt är ett servitut en väg som ger tillgång till den egna fastigheten. Om vägen används till fots ska den vara en meter bred, och om den används med bil ska den vara minst 4,5 meter bred.
Vilken situation befinner du dig i?
I praktiken kontaktar klienter oss vanligtvis i fyra typiska situationer. Handlingsplanen skiljer sig åt i varje fall.
Din fastighet saknar tillfart
Tomten ligger bakom en annan fastighet, och allmän väg kan endast nås via grannens mark.
Om grannen inte går med på en överenskommelse kan servitutet bildas genom domstolsbeslut.
I domstolen måste man inte bara visa att tillfarten är nödvändig utan också var vägen ska ligga och vilken omfattning servitutet ska ha.
Det förekommer ofta att en väg har funnits och använts utan konflikt i mer än 20 år, men att det senare visar sig att rätten till vägen inte har registrerats korrekt i fastighetsregistret.
En sådan rättsligt oreglerad situation kan i sin tur leda till nya konflikter.
Grannen kräver en väg över din mark
Du är inte skyldig att acceptera vilken placering eller bredd på vägen som grannen än föreslår.
I domstolen kan du argumentera för att servitutet inte är nödvändigt eller att det bör placeras på en annan plats som belastar din fastighet mindre, samt att begränsningar i användningen bör införas.
Ett servitut kan inte heller bildas enbart därför att en viss lösning skulle göra det bekvämare för någon att nå sin fastighet.
Lettlands högsta domstol har slagit fast att ett servitut inte ska bildas enbart av bekvämlighetsskäl.
Parterna kan naturligtvis frivilligt komma överens om en sådan lösning, men domstolen måste pröva om vägen verkligen är nödvändig samt hur och var den bör placeras.
Servitutet finns, men grannen hindrar användningen
Ägaren till den tjänande fastigheten får inte ensidigt hindra eller försvåra användningen av ett lagligen bildat servitut.
Låsta grindar, parkerade maskiner eller ett grävt dike kan ge anledning att agera – först genom ett formellt krav och, om detta inte hjälper, genom domstol.
Interimistiskt rättsskydd kan vara särskilt effektivt. Innan ett slutligt avgörande meddelas kan domstolen bestämma konkreta tillfälliga regler för hur, var och på vilket sätt tillträde till fastigheten ska säkerställas.
Servitutet belastar din fastighet eller behövs inte längre
Om servitutshavaren använder vägen i större omfattning än vad som ursprungligen bestämdes, eller om förhållandena har förändrats så att servitutet inte längre ger någon nytta för den härskande fastigheten, kan servitutet begränsas, ändras eller upphävas.
I ett fall från vår verksamhet slogs två tomter samman, vilket innebar att den nya fastigheten fick direkt tillgång till statlig väg. Advokatbyrån kunde därför genom domstol få det historiska servitutet upphävt eftersom grunden för det hade upphört.
I ett annat fall byggde kommunen en ny kommunal väg som gav grannfastigheten tillgång från ett annat håll. Om behovet av ett servitut upphör kan domstolen därför besluta att servitutet ska upphävas.
I samtliga dessa situationer är det första steget detsamma: att granska registreringen i fastighetsregistret och de handlingar genom vilka servitutet bildades.
ZAB EmRo utför sådana bedömningar och föreslår en konkret handlingsplan.
Hur bildas ett vägservitut?
Ett servitut kan bildas genom lag, domstolsavgörande, avtal eller testamente (1231 § i civillagen).
I praktiken bildas vägservitut oftast genom en överenskommelse mellan fastighetsägarna eller, om en överenskommelse inte kan nås, genom domstol.
Det är viktigt att notera att det faktum att en väg faktiskt har använts under många år inte i sig innebär att ett servitut har bildats juridiskt.
Servitutet som sakrätt blir giltigt och bindande för båda parterna efter att det registrerats i fastighetsregistret.
I varje enskilt fall måste flera rättsliga intressen vägas mot varandra, inklusive behovet av tillträde och den berörda fastighetsägarens intressen.
Avtal
Om grannarna kan komma överens bildas servitutet genom avtal och registreras i fastighetsregistret.
Det finns inte något enda obligatoriskt format eller vissa obligatoriska avtalsvillkor, men vi rekommenderar att parterna åtminstone reglerar följande frågor:
- servitutvägens placering och bredd med en bifogad lantmäteriplan;
- hur vägen får användas och eventuella begränsningar;
- hur underhåll och reparation ska skötas samt hur kostnaderna ska fördelas om flera använder vägen.
Domstolsavgörande
Om en överenskommelse inte kan nås avgör domstolen om servitutet ska bildas.
Domstolen bedömer de aktuella fastigheterna, möjliga tillfartsvägar och båda parternas intressen.
Servitutsrätten ska utövas lojalt och på ett sätt som så långt som möjligt skonar den tjänande fastigheten (1139 § i civillagen).
Vid tveksamhet ska servitutet antas gälla i minsta möjliga omfattning (1132 §).
Vad har Senaten uttalat om vägservitut?
Domstolen kan begränsa användningen av servitutet
I mål SKC-341/2025 uttalade Senaten att domstolen, när ett tvångsservitut för väg bildas, med hänsyn till samtliga omständigheter samtidigt kan fastställa begränsningar av den faktiska användningen i fråga om tid, plats eller användningssätt, jämför 1137 § i civillagen.
Ett exempel var skyldigheten för servitutshavaren att stänga en grind på servitutvägen för att förhindra att boskap lämnar ett inhägnat område.
Den praktiska betydelsen är att ägaren till den tjänande fastigheten redan under processen kan begära konkreta användningsvillkor i stället för att behöva acceptera obegränsad användning av vägen.
Sådana begränsningar måste vara objektiva och juridiskt välgrundade.
Ägaren till den tjänande fastigheten behöver inte väcka genkäromål
I mål SKC-215/2025, dom den 16 december 2025, uttalade Senaten att rätten att begära att ett servitut bildas tillkommer ägaren av den härskande fastigheten.
Ägaren av den tjänande fastigheten kan tillvarata sitt intresse av en mindre belastande vägsträckning genom att invända mot kärandens förslag och föreslå ett eget alternativ. Något genkäromål behöver inte väckas.
Om domstolen bestämmer att vägen ska gå på en annan plats än den som käranden begärt och i stället väljer svarandens förslag, anses talan delvis ha bifallits.
Detta påverkar direkt fördelningen av rättegångskostnaderna.
Var ska servitutvägen ligga?
Ofta handlar tvisten inte om huruvida ett servitut behövs utan om exakt var vägen ska gå.
En sträckning kan vara kortare men belasta grannfastigheten mer, medan en annan kan vara längre men mindre ingripande.
Domstolen bedömer bland annat:
- den faktiska tillfarten och befintliga vägar;
- terräng, dräneringsförhållanden och byggnadernas placering;
- användningsändamålet för båda fastigheterna;
- kostnaderna för anläggning och underhåll av vägen;
- säkerhet och påverkan på den tjänande fastigheten.
Utgången i målet beror ofta på hur väl dessa omständigheter kan styrkas genom planer, lantmäteridata, fotografier och vid behov sakkunnigutlåtanden.
I ett fall från vår verksamhet valde domstolen en vägsträckning som var längre och tog en större del av fastigheten i anspråk, eftersom det ansågs viktigt att vägen inte gick genom gården vid bostadshuset.
I ett annat fall bestämde domstolen att vägen skulle vara 5,5 meter bred efter att käranden hade kunnat motivera detta med säkerhetsskäl.
Vad ska du göra om grannen blockerar servitutvägen?
Agera inte på egen hand. Att bryta upp grindar eller avlägsna hinder kan skapa en ny tvist.
Kontrollera först:
- om servitutet är registrerat i fastighetsregistret;
- servitutets exakta innehåll, placering och bredd;
- vilka begränsningar som anges i handlingen genom vilken servitutet bildades;
- om grannens begränsning har rättslig grund eller om vägen endast fysiskt har blockerats.
Spara bevis: daterade fotografier och videor, korrespondens samt kontaktuppgifter till vittnen.
Nästa steg är normalt att låta en advokat bedöma om det finns grund för att begära interimistiskt rättsskydd eller vidta andra rättsliga åtgärder för att stoppa intrånget.
Hur kan ZAB EmRo hjälpa?
ZAB EmRo har sedan 2012 specialiserat sig på processrätt och fastighetsrätt, inklusive tvister om servitut.
Vi företräder klienter i samtliga domstolsinstanser, inklusive Senaten vid Lettlands högsta domstol.
Vi:
- granskar registreringar i fastighetsregistret, handlingar om servitutets bildande och utsikterna i ärendet;
- upprättar servitutsavtal och ser till att de registreras;
- förhandlar med grannar och upprättar formella krav;
- väcker talan om bildande, ändring eller upphävande av servitut;
- försvarar ägare av tjänande fastigheter när talan väcks mot dem;
- företräder klienter i överklagande- och kassationsförfaranden.
Vanliga frågor om vägservitut
Innebär ett servitut att en annan person blir ägare till marken?
Nej. Ett servitut innebär inte att någon annan får äganderätt till den tjänande marken. Det innebär endast en begränsning av fastighetsägarens rätt att använda den.
Följer vägservitutet med till en ny ägare?
Ja, om det är ett fastighetsanknutet servitut. Ett sådant servitut är knutet till den härskande fastigheten och inte till en viss ägare, och det består därför även efter en försäljning.
Innan en fastighet köps bör man kontrollera att tillträdet är juridiskt säkerställt.
Måste ett vägservitut registreras i fastighetsregistret?
Ja. Servitutet som sakrätt bildas och blir bindande för båda parter efter registrering i fastighetsregistret (1235 § i civillagen).
En muntlig överenskommelse eller långvarig faktisk användning ger inte samma rättsliga skydd.
Får vem som helst använda servitutvägen?
Nej. Ett fastighetsanknutet servitut får användas för den härskande fastighetens behov, medan ett personligt servitut gäller till förmån för den person för vilken det bildats.
Tredje man får ingen självständig rätt genom servitutet. Vägen kan dock användas av personer som behöver ta sig till den aktuella fastigheten.
Kan grannen kräva betalning för användningen av vägen?
Nuvarande rättspraxis föreskriver inte någon ersättning för själva servitutet, men parterna kan avtala om ersättning i ett avtal.
Hur lång tid tar en domstolsprocess om vägservitut?
Tidsåtgången beror på målets komplexitet, mängden bevisning och om avgörandet överklagas.
Det är därför viktigt att redan från början formulera yrkandena korrekt och säkra relevant bevisning så att målet inte behöver prövas på nytt.
Avslutning
Ett vägservitut är inte bara ett tillstånd att köra över grannens mark.
Det är ett juridiskt institut som långsiktigt reglerar hur två fastigheter får användas. Fel i ett avtal eller under en domstolsprocess är dyrare att rätta till än att förebygga.
Om du har en tvist med grannen om tillträde till fastigheten, har fått ett förslag om att underteckna ett servitutsavtal eller om talan har väckts mot dig om bildande av ett servitut, kontakta ZAB EmRo.
Vi bedömer situationen och föreslår en konkret och juridiskt välgrundad lösning.