Hvis din grund kun kan nås via naboens ejendom, hvis naboen har spærret den sædvanlige adgangsvej, eller hvis nogen kræver at få etableret en vej over din ejendom, er spørgsmålet altid det samme: Hvilke rettigheder har du, og hvordan beskytter du dem?
Tvister om vejservitutter løser ikke sig selv. De har direkte betydning for anvendelsen af ejendommen, dens værdi og mulighederne for at sælge, belåne eller bebygge den.
I vores advokatpraksis har vi for nylig behandlet flere sager og retsafgørelser, som kan være nyttige i praksis. I denne artikel forklarer vi først og fremmest, hvordan en vejservitut stiftes, hvad parterne må og ikke må, hvad Senatet ved Letlands højesteret har fastslået om vejservitutter, og hvornår det er relevant at kontakte en advokat.
Hvad er en vejservitut?
En servitut er en rettighed over en anden persons ejendom, som begrænser ejerens rådighed over ejendommen til fordel for en bestemt person eller en bestemt fast ejendom (den lettiske civillovs § 1130).
En vejservitut giver ret til at benytte jord, der tilhører en anden, for at få adgang til ens egen ejendom.
Den ejendom, som servitutten er stiftet til fordel for, kaldes den herskende ejendom. Den ejendom, som vejen løber over, kaldes den tjenende ejendom.
Servitutten gør ikke brugeren til ejer af jorden. Den begrænser alene rettighederne for ejeren af den tjenende ejendom.
En vejservitut kan omfatte ret til gangsti, kreaturvej eller kørevej (civillovens § 1156).
Hvis vejens bredde ikke er fastsat ved stiftelsen af servitutten, skal en gangsti være én meter bred, mens en kreaturvej eller kørevej skal være mindst 4,5 meter bred (§ 1158).
Kort sagt er en servitut en vej, som giver adgang til din ejendom. Hvis adgangen sker til fods, skal den være én meter bred. Hvis der skal køres i bil, skal den være mindst 4,5 meter bred.
Hvilken situation befinder du dig i?
I praksis henvender klienter sig typisk til os i fire situationer. Handlingsplanen er forskellig i hver enkelt.
Din ejendom har ingen adgang
Grunden ligger bag en anden ejendom, og en offentlig vej kan kun nås via naboens jord.
Hvis naboen ikke ønsker at indgå en aftale, kan servitutten stiftes ved dom.
I retten skal det ikke alene dokumenteres, at adgang er nødvendig, men også hvor vejen skal placeres, og hvilket omfang servitutten skal have.
Det forekommer ofte i praksis, at en vej har eksisteret og været anvendt uden konflikt i mere end 20 år, men at det senere viser sig, at retten til vejen ikke er blevet korrekt registreret i tingbogen.
En sådan uafklaret juridisk situation kan give anledning til yderligere konflikter.
Naboen kræver en vej over din ejendom
Du er ikke forpligtet til at acceptere enhver placering eller bredde af den vej, som naboen foreslår.
I retten kan det gøres gældende, at servitutten ikke er nødvendig, eller at den bør placeres et andet sted, som belaster din ejendom mindre, eventuelt med begrænsninger i anvendelsen.
En servitut kan heller ikke etableres alene af bekvemmelighedshensyn. Letlands højesteret har fastslået, at en servitut ikke bør stiftes blot for at gøre adgangen mere praktisk.
Parterne kan naturligvis frivilligt indgå en sådan aftale, men retten skal vurdere, om vejen reelt er nødvendig, og hvor og hvordan den skal placeres.
Servitutten er stiftet, men naboen hindrer brugen
Ejeren af den tjenende ejendom må ikke ensidigt forhindre eller vanskeliggøre brugen af en lovligt stiftet servitut.
Aflåste porte, parkerede maskiner eller en udgravet grøft kan give grundlag for handling – først ved et formelt påkrav og, hvis dette ikke hjælper, ved domstolene.
Midlertidig retsbeskyttelse kan være særligt effektiv. Før der træffes endelig afgørelse, kan retten fastsætte konkrete midlertidige regler for, hvor og hvordan adgangen til ejendommen skal sikres.
Servitutten belaster din ejendom eller er ikke længere nødvendig
Hvis servituthaveren bruger vejen i videre omfang end fastsat, eller hvis forholdene har ændret sig, således at servitutten ikke længere gavner den herskende ejendom, kan det overvejes at begrænse, ændre eller ophæve servitutten.
I en sag fra vores praksis blev to jordstykker sammenlagt, således at den nye ejendom fik direkte adgang til en statsvej. Den historiske servitut kunne derfor ophæves ved dom, fordi grundlaget for den ikke længere eksisterede.
I en anden sag anlagde kommunen en ny kommunal vej til naboejendommen via et andet område. Når behovet for en servitut bortfalder, kan retten således beslutte at ophæve den.
Det første skridt er i alle disse situationer det samme: at gennemgå tingbogsregistreringen og de dokumenter, som servitutten er stiftet på grundlag af.
ZAB EmRo foretager sådanne vurderinger og udarbejder en konkret handlingsplan.
Hvordan stiftes en vejservitut?
En servitut kan stiftes ved lov, dom, aftale eller testamente (civillovens § 1231).
I praksis stiftes vejservitutter oftest ved aftale mellem ejerne eller, hvis enighed ikke kan opnås, ved dom.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at det forhold, at en vej faktisk har været anvendt i mange år, ikke i sig selv betyder, at en servitut er juridisk stiftet.
Servitutten som en tinglig rettighed opstår og bliver bindende for begge parter, når den er registreret i tingbogen.
I hver sag skal flere juridiske interesser afvejes, herunder behovet for adgang og ejeren af den berørte ejendoms interesser.
Aftale
Hvis naboerne kan blive enige, stiftes servitutten ved aftale og registreres i tingbogen.
Der gælder ikke én bestemt obligatorisk form eller faste minimumsvilkår for aftalen, men vi anbefaler, at der aftales følgende:
- vejens placering og bredde med vedlagt landmålerplan;
- hvordan vejen må anvendes, og eventuelle begrænsninger;
- hvordan vedligeholdelse og reparation skal udføres, og hvordan udgifterne fordeles, hvis flere benytter servitutten.
Dom
Hvis en aftale ikke er mulig, afgør retten, om servitutten skal stiftes.
Retten vurderer de konkrete ejendomme, adgangsmulighederne og begge parters interesser.
Servitutretten skal udøves loyalt og på en måde, der så vidt muligt skåner den tjenende ejendom (civillovens § 1139).
I tvivlstilfælde skal servitutten antages at gælde i mindst muligt omfang (§ 1132).
Hvad har Senatet fastslået om vejservitutter?
Retten kan fastsætte begrænsninger for brugen af servitutten
I sag SKC-341/2025 fastslog Senatet, at retten ved stiftelse af en tvungen vejservitut kan fastsætte begrænsninger for den faktiske anvendelse med hensyn til tidspunkt, sted eller anvendelsesmåde, når alle sagens omstændigheder tages i betragtning, jf. civillovens § 1137.
Et eksempel var en pligt for servitutbrugeren til at lukke en port på servitutvejen, så husdyr ikke kunne forlade et indhegnet område.
Praktisk betyder det, at ejeren af den tjenende ejendom allerede under retssagen kan anmode om konkrete anvendelsesvilkår frem for at acceptere ubegrænset brug af vejen.
Sådanne begrænsninger skal være objektive og juridisk begrundede.
Ejeren af den tjenende ejendom behøver ikke fremsætte et modkrav
I sag SKC-215/2025, dom af 16. december 2025, fastslog Senatet, at retten til at kræve en servitut stiftet tilkommer ejeren af den herskende ejendom.
Ejeren af den tjenende ejendom beskytter sine interesser ved at gøre indsigelse mod sagsøgerens forslag og fremlægge sit eget alternativ – ikke ved at fremsætte et modkrav.
Hvis retten placerer vejen et andet sted end krævet af sagsøgeren og i stedet følger sagsøgtes forslag, anses kravet for delvist taget til følge.
Dette har direkte betydning for fordelingen af sagsomkostningerne.
Hvor skal servitutvejen ligge?
Ofte vedrører tvisten ikke spørgsmålet om, hvorvidt en servitut er nødvendig, men præcis hvor vejen skal placeres.
Én rute kan være kortere, men belaste naboens ejendom mere, mens en anden kan være længere, men mere skånsom.
Retten vurderer blandt andet:
- den faktiske adgang og eksisterende veje;
- terræn, dræningsforhold og bygningernes placering;
- anvendelsesformålet for begge ejendomme;
- udgifterne til anlæg og vedligeholdelse;
- sikkerhed og påvirkningen af den tjenende ejendom.
Sagens udfald afhænger ofte af, hvor overbevisende disse forhold dokumenteres ved hjælp af planer, landmålerdata, fotografier og om nødvendigt sagkyndige erklæringer.
I en sag fra vores praksis valgte retten en vejføring, der var længere og optog et større areal, fordi retten lagde vægt på, at vejen ikke skulle gå gennem gårdspladsen ved boligen.
I en anden nyere sag fastsatte retten vejens bredde til 5,5 meter, efter at sagsøgeren havde begrundet dette med sikkerhedshensyn.
Hvad skal du gøre, hvis naboen spærrer servitutvejen?
Tag ikke sagen i egen hånd. At bryde porte op eller fjerne forhindringer kan skabe en ny konflikt.
Undersøg først:
- om servitutten er registreret i tingbogen;
- servituttens præcise indhold, placering og bredde;
- hvilke begrænsninger der fremgår af stiftelsesdokumentet;
- om naboens begrænsning har et juridisk grundlag, eller om vejen blot er fysisk blokeret.
Gem beviser, herunder daterede fotografier og videoer, korrespondance og kontaktoplysninger på vidner.
Det næste skridt vil normalt være en juridisk vurdering af, om der er grundlag for at søge midlertidig retsbeskyttelse eller iværksætte andre retlige tiltag.
Hvordan kan ZAB EmRo hjælpe?
ZAB EmRo har siden 2012 specialiseret sig i procesret og fast ejendom, herunder tvister om servitutter.
Vi repræsenterer klienter ved alle retsinstanser, herunder Senatet ved Letlands højesteret.
Vi:
- vurderer tingbogsregistreringer, stiftelsesdokumenter og udsigterne i din sag;
- udarbejder servitutaftaler og sørger for registrering i tingbogen;
- forhandler med naboen og udarbejder formelle krav;
- udarbejder søgsmål om stiftelse, ændring eller ophævelse af servitutter;
- forsvarer ejeren af den tjenende ejendom, hvis der anlægges sag mod vedkommende;
- repræsenterer klienter i appel- og kassationssager.
Ofte stillede spørgsmål om vejservitutter
Betyder en servitut, at en anden person bliver ejer af jorden?
Nej. En servitut medfører ikke ejendomsret til den tjenende jord. Den begrænser alene ejerens rådighed over ejendommen.
Følger vejservitutten med til en ny ejer?
Ja, hvis der er tale om en realservitut. En realservitut er knyttet til den herskende ejendom og ikke til en bestemt ejer, og den består derfor, selv om ejendommen sælges.
Før køb af en ejendom bør det kontrolleres, at adgangen er juridisk sikret.
Skal en vejservitut registreres i tingbogen?
Ja. Servitutten som tinglig rettighed stiftes og bliver bindende for begge parter efter registreringen i tingbogen (civillovens § 1235).
En mundtlig aftale eller langvarig faktisk brug giver ikke den samme juridiske beskyttelse.
Må alle bruge servitutvejen?
Nej. En realservitut må bruges til den herskende ejendoms behov, mens en personlig servitut gælder til fordel for den person, som den er stiftet for.
Tredjemand får ikke en selvstændig ret som følge af servitutten. Vejen kan dog benyttes af personer, som har behov for adgang til den relevante ejendom.
Kan naboen kræve betaling for brugen af vejen?
Den nuværende retspraksis fastsætter ikke betaling for selve servitutten, men parterne kan aftale betaling ved kontrakt.
Hvor lang tid varer en retssag om vejservitut?
Varigheden afhænger af sagens kompleksitet, omfanget af bevismateriale og af, om afgørelsen ankes.
Det er derfor vigtigt fra begyndelsen at formulere kravene korrekt og sikre relevant dokumentation, så sagen ikke skal behandles på ny.
Afslutning
En vejservitut er ikke blot en tilladelse til at køre over naboens jord.
Det er et juridisk institut, som på lang sigt fastlægger, hvordan to ejendomme kan anvendes. Fejl i en aftale eller under retssagen er dyrere at rette end at forebygge.
Hvis du har en tvist med din nabo om adgang til ejendommen, har fået tilbud om at underskrive en servitutaftale, eller der er anlagt sag mod dig om stiftelse af en servitut, kan du kontakte ZAB EmRo.
Vi vurderer situationen og foreslår en konkret, juridisk begrundet løsning.